資産運用 賃貸住宅と住宅REIT
資産運用の一環で、賃貸住宅投資を行う代わりに住宅REITに投資をしています。REITを運営する会社のリスク（2008年には親会社の破綻→REITの身売りが頻発しました）はありますが、賃貸不動産固有のリスクである個別性（入居者のリスク、災害のリスク、人災のリスクなど）が低減されており、流動性も付与されているREITは個人投資家にとって理想的な投資対象だと考えています。
REITはレバレッジをかけた不動産ファンドを上場したもので、いつでも売買できる代わりに価格変動が激しくなります。J-REITは保有不動産の50％程度の借り入れを行っていますので、エクイティ部分は保有不動産の２倍の価格変動になるのが基本です。そこに株式市場のボラティリティが加わります。REITは保有不動産価値の0.8倍から1.2倍の評価をされることが多いため、当初100の価値を持つ不動産に50％のレバレッジをかけた場合、
REITの価値＝100（不動産価値）ー50（借入）＝50
となりますが、不動産価値が10％上昇すると
REITの価値＝110（不動産価値）－50（借入）＝60
と20％上昇します。こればレバレッジ効果です。さらにREITの株式市場における評価が1倍から1.2倍に上昇すると
REITの市場評価＝60（REITの不動産持分価値）X1.2 ＝72
となり、当初のREIT価値50に比べて44％上昇します。これが株式市場の評価による効果です。
一方で不動産価値が10％下がり、かつ、株式市場の評価が0.8倍に下がった場合には、
REITの市場評価＝｛100 X 0.9（不動産価値が10％低下）ー 50（借入）｝X0.8
＝32
となり、当初よりも36％下落します。
株式市場における不動産セクターの評価は不動産市場の先行きに対する見通しによる要素が強く、今後不動産価格が上昇すると考えると評価上昇（1.2倍に近づく）、下落すると考えると0.8倍に近づく場合が多いため、REITは不動産市場の先物的な動きをすると考えられます。
