国内不動産

居住用不動産と賃貸用不動産に加え、東証に上場しているJ-REITおよびインデックス型の投資信託を投資対象としており、レバレッジ調整して資産評価しています。

居住用不動産は賃貸派、持ち家派それぞれ一理あると思いますが、アセットアロケーション上の資産として評価できることや、将来相続時の課税評価額が低いこと、配偶者の控除が大きいことを勘案して、タワーマンションを購入しました。

賃貸用不動産は手間の割にはキャップレートが低く、サラリーマンとしての所得がない現在では減価償却による節税効果も見込めないため現状保有しておりません。将来の話ですが、親族が不動産業を始めた場合事業規模(20戸程度、と言われています)でまとめて投資する可能性があるため研究対象といったところです。

その代わりに賃貸住宅を投資対象としたJ-REITに投資をしています。会社にもよりますが、一般にJ-REITの借入金利は1%内外と個人が不動産投資をするよりもかなり低く、また、物件を100以上持っていることから個別不動産のリスクがかなり低減されています。もちろんエクイティ部分ですのでレバレッジがかかっており、2008年リーマンショックの際には投資口価格が7-80%げらくしたこともお記憶に新しいところです。そこでアセットアロケーションの評価としては投資先のレバレッジを考慮して資産評価しています。REITは自己資本比率が50%程度が多いので大体倍のリスク評価、といったところです。

個別のREITは保有不動産の鑑定評価を使ったNAV倍率で割高割安を判断しており、保有銘柄がヒストリカルのNAV倍率に比べて割高になれば売却してインデックス型の投資信託に入れ替える取引をしたりしています。